您当前的位置:网站首页 > 资讯频道 > 正文阅读

2023年西安楼市“解绑”政策应用尽用 新房市场下半年将回暖

2023-01-20 22:35  华商网-华商报  字号:T|T

2022年西安市场土地供应2044.44万㎡,成交1891.92万㎡,流拍170.92万㎡,流拍率达到8.36%;商品房供求量大幅下降,市场热度处于近8年最低位。

已经到来的2023年,西安楼市的未来趋势将会如何?本期地产圆桌邀请到了四位业内人士,看看他们怎么说。

政策

宽松是主基调 放松是必然

降低首付比例会成为普遍现象

2023年开年,人民银行、银保监会、住建部等部门发声,针对首套房贷利率建立动态调整机制,为今年的楼市发展定调。2023年楼市政策将会有哪些预判?

沈玮分析,2022年政策层面虽出现了放松动作,但结合实际市场,力度显然不够。如果想要2023年市场回暖,需要两个层面的政策支撑。

第一,房企端的继续纾困不能少,预计2023年还会继续支持房企融资、拿地。第二,限购有必要进行精细化的调整,可以针对供应多、潜在供应多的区域定向放松限购,提前缓和未来可能存在的需求压力。西安可以参考成都、武汉、南京对限购区的调整,甚至可以直接取消落户一年买房的限制。

从金融政策层面看,西安有必要明确降低二套房的首付。因为改善一定是市场的“领头兵”,但第一得让购房者把原先的房子卖出去换钱和名额,第二得把改善门槛降下来,改善人群才有上车的动力。

朱郁表示,2023年上半年要根据市场供应、价格及存量关系来定义调控力度的大小。

一季度再度放松政策调控,加大松绑的可行性较低。2023年政策的显著变化将体现动态调整的灵活性与空间,整体从对宏观经济运行、市场量价结构关系、金融助力等方面,发挥政策弹性,力保交付、降购房成本、商转公、限购松绑等,保持适度宽松的大基调,预计下半年大概率限购政策“解绑”。

周文豪预测,2023年,西安楼市调控政策主基调仍然是放松,“限购、限贷、限售、限离”等方面都会松动,西安本地人放开购买名额,外地人不限制的宽松局面都有可能。

西安在去年三轮调控政策的基础上可以说已经放松了许多,当然全国整体市场也在放松,从中央到各地方,因城施策。今年,西安就首套利率、二套利率的进一步下调不会有太大的变化,买房退个税、公积金贷款利率下降等会有可能。西安主城区首套商业贷款2成首付会成为普遍现象。从目前市场反馈来看,政策的具体执行有保有压,所以政策层面的放松,落实到具体执行中需要把握政策合规度,简单说就是将执行的尺度放松一些。他还大胆判断,今年下半年,市场会绝对改观,放松将成为必然。

马健认为,楼市经历了2022年的持续低迷和调控政策的放松,依然未见明显转暖。年度数据显示,大多数房企销售面积和销售金额均有严重下滑,房地产开发投资额近8年以来首次负增长。

2023年开年,国家不断释放救市信号,再提房地产是支柱产业,信贷环境持续宽松,重建楼市信心。预计2023年西安楼市包括限购、限贷等在内的政策可能会逐步的放松,在金融政策方面,首付比例、贷款利率可能会给银行更多的自由度,贷款利率有进一步下调的可能性,包括公积金贷款。

产品

继续“两极开发”态势

高阶区域以终改产品为主

去年大部分房企拿地意愿非常低迷,房企一旦不拿地就意味着无法开发。那么,2023年在房源供应量大幅减少的情况下,产品会有哪些变化?

沈玮表示,2023年的楼市主题仍是“价值回归主城”。结合去年的土拍情况来看,下半年主城区涌出了不少优质地块,在市场预期不佳时还是要选择主城区。从2022年摘地属性来看,几乎被国、央企及城投公司囊获,整个行业融资信贷的好转,摘得地块将在2023年提速入市。地方城投公司地块入市节奏相对较慢,无法转化为有效的新房供应。建议找轻资产运营的品牌代建方,甚至全程定位与营销,专业的事交给专业的人来干,这样新房供应的速度才能提起来。

她认为,2023年仍会延续2022年“两极开发”的态势,高阶区域将继续以终改产品为主,待入市的曲江星河湾、高科云天,包括筹备多时的泰发祥檀府,产品和价格都值得关注。而在主城区会掀起一轮城改高峰,保利阅云台、陕建雁南朗境、西派城等面积都不会太大,用低总价将购房者留在主城区。

虽然西安的产品是在进步,但还有很大革新的空间,好产品一定是遵循人居改善的趋势和符合自己的家庭需求。

朱郁认为,去年拿地基本均为“0溢价”的底价摘牌,且成交区域(板块)较为集中,这意味着2023年的高供应也将会集中呈现在这些区域(板块),如高新三期、软新板块、浐灞、港务、航天。业态叠加组合多为高层、小高层及局部洋房的配置,大比例面向刚需、首改、二改的客户阶层,面积段将集中于100—165㎡,从建筑立面、户型设计、功能布局、景观打造、智能安防系统、物业服务等层面得到较大提升,市场的竞争态势依旧严峻。

周文豪也表示,2023年上半年,房企拿地的低迷状态不会有变化,目前企业已然处于主力在保交楼,在拍地的积极性上不可能根本改观,尤其是民营房企。

市场

下半年回暖、企稳有信心

购房者把握好买房最佳时期

对于购房者而言,关心最多的还是市场恢复情况,2023年市场恢复能达到什么程度?

朱郁认为,市场的信心修复需要一个周期的调理,是再培育的过程。上半年将延续筑底态势,市场格局重塑,再洗牌不可避免。上半年,新项目加快入市、存量加快去化、资金加快回笼、交付加快保障兑现将成为各家房企的主要工作。而市场销售的总体回暖,有望从三季度开始,看到企稳回升的总体表现,但要重回“疫时代”前的水平,难度较大、周期较长。

马健则表示,相对其他一二线城市,西安的市场需求依然存在,作为西北五省的中心城市,西安还在吸引人口不断流入。但2016年到2021年楼市的持续火爆,透支了大量的购买力,叠加疫情带来的经济下行,所以修复过程缓慢,从而影响楼市和股市向好。这一轮楼市低迷伴随着股市的低迷,与2009年和2014年的楼市低迷不同的是,这两年股市均有较好的表现。所以在经济未能恢复、房价看跌的背景下,市场在短期内回暖的可能性不大,期望在政策的加持下今年年底市场能回稳。

沈玮表示,新增需求的减少,供需关系趋于稳定,西安楼市在2023年会处于相对平稳的状态。政策放开的3-6个月是市场出现变化的关键时期。购房者需要注意观察市场的内外部变化,内部关注供应量、政策,外部关注降准、降息及宏观政策,把握买房上车的最佳时期。

二手房

市场缓慢回暖

量价或将略微上扬

2022年二手房市场的成交量直线下降,价格指数也由涨转跌。2023年二手房市场能否回暖?

李周生表示,疫情放开以后,大家都希望房地产市场能对经济恢复有帮助。很多业主也认为2023年上半年是买房的最佳时期,近期客户看房、买房的意愿有比较明显的上升,也有个别业主等着涨价。2023年预测二手房会回暖,价格会小幅上涨,成交量会增加。从成交区域来看,预计曲江、高新包括浐灞,销量会好一些。

朱郁表示,国家统计局最新数据显示,西安二手房继续走低。随着新房、二手房价格倒挂的不断收窄,交易活跃度受限,2023也将继续影响挂牌和成交量,价格总体温和,套总价、套均价弹性有余,与房源所在区域(板块)、价格、面积、周边配套、教育、产品价值、物业有直接关系。

马健认为,新房市场低迷,二手房市场只会更差,价格进一步回调,当价格回归合理区间,销量会有所上升。

周文豪也表示,二手房市场在今年上半年不会彻底改观,下半年或有小幅回暖。 记者 张毅 党兰 杜蒙

本文原载于兵马俑在线(www.wmxa.cn),转载请保留本链接,敬谢!

    全站热点
    春节假期全省大部以多云到阴天为主 除夕西安市将有弱降雪

    2023-01-20 10:31阅读

    西安市新冠病毒感染高峰已平稳度过 疫情总体态势趋稳

    2023-01-19 07:35阅读

    春节免费时段为7天 预计日均流量超平日1.5倍

    2023-01-17 22:30阅读

    代表建议:疫情时代 更应加强中医药的诊疗研究

    2023-01-15 13:41阅读

    短租三个月到期后押金难退还 “优信优居”租赁公司:收假后可退款

    2023-01-13 07:46阅读

    陕西省人大常委会通过一批人事任免

    2023-01-10 19:42阅读

    西咸新区国润城小区为何至今未执行“一费制”?物业:同意人数没过半

    2023-01-09 07:31阅读