西安地铁3号线开通引发资本关注沿线商业借机营销(3)

2016-11-21 07:17　　华商报　　字号：T|T

看样学样难以留住顾客

地铁难成救命稻草

“地铁通车受益最多的是钟楼和小寨这两个传统商圈。”金辉集团西安商业总经理郑孟哲表示，这两个商圈拥有长期积淀的消费基础和影响力，地铁开通以后导入了更多客流。特别是小寨商圈，在原有2号线的基础上，3号线开通可以说是又添了一把火，真正做到多线交叉、人气聚集，马太效应进一步扩大。

有说法是，地铁一响，黄金万两。然而，现实却是，地铁让小寨、钟楼等地的商业更火，其他一些沿线区域并未从中获益，甚至让这些地方的商铺处境更为艰难。“不少打地铁牌的商业项目，宣传时轰轰烈烈，经营起来却日渐消沉。”陕西经典派商业地产管理有限公司董事长朱林认为，最根本的原因是客流形成了，但是没有被留下来消费。从国内其他城市经验看，至少三条地铁线交叉才容易形成新商圈；并且不少地铁沿线的上盖物业都是综合体，前几年开始一哄而上，持续改造和建设不仅没有聚拢客流，反而把原有的商业标签也丢掉了。

RET睿翼德早在2014年底曾做过专项统计，以沿线1000米以内的大项商业项目为标准，西安1、2号线沿线共计超过820万，3号线沿线超过400万，4号线沿线也有超过300万。也就是说，仅这4条地铁线路沿线的大型商业项目就已超过1500万。

另一方面，西安商业地产的库存压力早已超过住宅。美城机构提供的数据显示，截止今年10月，西安商品住宅的去化周期已减至7.9个月，而商业物业存量仍有663万，去化周期接近5年半（67个月）。“当然商铺可以自持待租，对库存的敏感程度不如住宅。”西安某房地产研究院负责人指出，但是越来越多的空置和停业商铺的出现，只会进一步损害区域内商业氛围的营造。

该负责人认为，地铁不是救命稻草，定位模糊、布局失衡，是有的商业留不住顾客的关键原因。近几年西安地铁沿线的商业开发和运作，大多是借鉴北京、上海等地的经验，看样学样的建综合体和商业街，业态布局上没有新意，商铺之间没有形成互补效应。

尽管有运营商将商铺冷清归结于“消费者接受新事物需要一个过程”，但部分项目定位和布局缺乏吸引力是不争的事实。在3号线沿线的一个综合体项目，记者随机询问了几位市民，大多是在附近居住而非专门乘地铁来消费。“一圈走下来就几十家店，10多分钟就能逛完，品牌也和别的商场雷同。”市民赵女士说，平时她逛街去小寨或钟楼比较多，“要不是这有超市，根本不会来。”

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