去掉 1/3库存宝鸡楼市走势如何？ ■ 本报记者 孙海涛
楼市回暖 杠杆作用初步显现
宝鸡的房地产库存有多大？2016年初，根据市统计局的统计数据，宝鸡楼市待售面积曾一度达到32.81万平方米。而在业内人士看来，这一“臃肿”的数据无疑会对整个房地产业发展，乃至全市经济产生深远影响。很明显，去库存势在必行。
刚刚过去的2016年，“去库存”成了宝鸡房地产业最热门的词语。一方面，政府部门出台的相关措施起到了积极的市场调节作用；另一方面，房地产开发商也打起了促销战，这些都对去库存起到了促进作用。据最新统计数据，目前全市商品房待售面积为21.98万平方米，同比下降33%。也就是说，我市房地产库存被消化了约三分之一。
2016年，全市房地产销售开始回暖。据统计，去年我市商品房销售面积达到287万平方米，增长9.7%。业内人士的共识是，这“9.7%”正是去库存的主力军，让整个行业信心大增。
去年11月份，眉县横渠镇严玉怀老人在市区新福路为儿子贷款买下一套98平方米的商品房。实际上，他买房的想法已经持续了三年之久，之所以迟迟没有出手，一方面是因为听新闻上说楼市调控力度不断加大，他觉得等等看也许更划算；另一方面，也是因为手头有些紧张。而2016年末，他决定不等了。
“等了好几年，宝鸡房价基本还是外甥打灯笼——照舅（照旧），儿子结婚耽搁不得，还是早买早省心。”严玉怀老人告诉记者，这些年自己已经详细走访了市区不下20家楼盘，觉得还是现在出手最划算。他向记者算了一笔经济账：其一，现在买房子，开发商促销力度相当大，比如说自家买的这套房子，开发商承诺送全屋空调和免除一年物业费，说起来也省下了一笔不小的开支；其二，现在贷款利率相较前些年更低，看起来每月不过少还上百元，但20年下来可不是一个小数目。
的确，受开发商促销力度和相关政策影响，不少人选择在2016年买房置业。记者走访我市多家楼盘售楼部，促销方式从“定金交1000顶5000”“你买房子，我送车位”，再到“全款买房房款直降4%”等，开发商可谓“出血”不少。我市高新区一家楼盘销售经理杨韬告诉记者，据他在行业内了解，宝鸡各个楼盘在增大让利幅度的同时，也更加注重“软促销”。比如说，加大楼盘内的绿化造景程度，或在楼盘内引入知名连锁幼儿教育机构，又或在楼盘内引入月子会所、美容中心等，精准提高消费者的生活品质，力求吸引更多的市民前来买房。
库存减少楼市信心开始反弹
库存过多，一方面会影响市民的购房信心；另一方面，也会极大影响房地产开发商的投资信心。而房地产业与水泥、钢铁、用工等行业紧密相连，可谓“牵一发而动全身”，如果库存居高不下，势必会对其他行业产生负面影响。
2016年中，宝鸡房地产业库存减少33%，对房地产开发商的投资信心起到了提振作用。据市统计局2016年初的统计数据显示，宝鸡房地产待售面积为32.81万平方米，2015年房地产企业开发投资仅为94.78亿元，直接导致全市房地产新开工面积下降24.7%；而在2016年，库存下降33%，投资者信心开始反弹，房地产企业全年共完成开发投资132.41亿元，增长39.7%。
“这些数据，体现的核心正是‘信心’。”我市一名从业多年的房地产开发商告诉记者，如果房子库存严重，那谁也不愿意把钱变成“钢筋水泥”，如果看到市场回暖，尽管还远未达到完全消化库存的程度，但开发商已经有了一定的信心，认为需要赶早动手以迎合市场的需要。
这名业内人士还特别强调，加大投资和建设力度并不代表会出现以前的“捂盘惜售”行为。目前业内的共识是，房子能早卖就早卖，必须要加强机动性变成“活钱”，捂在手里很可能成“死钱”，并不划算。比如说，以前一些开发商在销售房屋时，捆绑式规定必须到指定的银行办理房贷，不接受回款较慢的公积金贷款，但现在这种行为基本在市场上看不到了，只要能卖得出房子，“萝卜白菜拾到篮里都是菜！”
在房产企业舍得投资、快速卖房的思路下，百姓得到了不少实惠。与此同时，国家层面出台的相关利好政策，更是让百姓敢于出手买房。如去年2月，国家央行与银监会发布房贷新政策规定，“在不实施限购措施的城市，首套房原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。”这意味着在宝鸡购买首套房，首付两成即可购房，这也在一定程度上推动了宝鸡房地产业去库存。
未来房价预计仍将以稳为主
房产买卖归根结底是一种市场行为，受市场供求关系的制约。库存减少三分之一后，宝鸡楼市的供求关系发生了一定的改变，购房者和投资者的信心也受到了一定影响。那么，未来宝鸡房价走势如何呢？业内的共识是，目前宝鸡商品房均价基本稳定在每平方米3700元左右，“稳”字仍是关键词。
“房子会不会降价？”带着这个问题，记者和多位专业人士讨论。大家比较一致的看法是，从周边乃至全国来说，宝鸡房价一直处在一个较低的运行区间，价格远低于周边地市房价，所以房价回调的余地不大。而且，目前这个价位，开发商的利润空间已经受到较大挤压，除非买方市场出现大的下滑，或者企业内部资金紧张，否则预计很难降价。实际上早在2012年，宝鸡的商品房每平方米均价就位于3600元上下，可以看出，4年过去了，房价基本没有太大波动。究其原因，其一是因为宝鸡大力兴建保障房，满足了低收入群体的住房刚需，在一定程度上减缓了市场购买力；另一方面，尽管钢筋、水泥和人工等建设成本有一定的增长，但就整个建筑业而言，其作用力明显不能成为房价“抬头”的推手。
采访中，记者还听到这样一种市场分析论述，即宝鸡近年来城市环境越来越好，城镇化速度越来越快，吸引了不少本地农村户籍者和外地人前来购房，这无疑会加大供求关系中“求”的力度。同时，去年宝鸡开始以“建设最具幸福感城市”为目标发力，提高了基础设施等领域的投资，仅今年就要新建三座渭河大桥，这无疑让宝鸡更加宜居，也对全市楼市产生一定的积极影响。
记者了解到，很多市民都在纠结，在严厉的楼市宏观调控政策下，现在出手，房价下跌了怎么办？继续观望，房价飙升了怎么办？面对这个问题，相关专家建议，房子从本质上讲是为了居住而不是为了买卖，因此，在购买房屋时，应将刚性需求放在首位。不妨以刚性需求作为购房的依据，即需要了就去寻找符合自身需求的房源购买，不需要就不要投机购房。
声音
去库存的关键在双赢
海 涛
楼市去库存，从本质上来讲，归根结底依然是市场行为。也就是说，宝鸡要想在合理区间内消化剩余的商品房库存，其一要“买方”愿意接受账单，市民一旦看到买房的实惠，就会增强买房的意愿和信心；其二，“卖方”面对市场调整要买账，因为眼下一本万利的房地产时代早已一去不返。只有买卖双方都认可，都有诚意及信心，库存才能如冰雪般消融。
长久以来，很多人对去库存的认识有曲解，认为房产买卖双方似乎正在去库存的大背景下顶牛，是角力的双方，谁先“腿软”谁先输。实际上，从商业角度讲，如果在市场环境下每一方对库存都能做出理性的选择，其结果必然是市民可以得甜头，房地产业也能在竞争中更加健康有序，于国于民于商，都是好事。
库存在短短一年内被消化三分之一，不得不说，各项利好政策和房地产商销售思路的转换起到了积极的推动作用。在宝鸡去库存的过程中，房地产开发商让利卖房的动力在于加快成本回收，盘活资金流；而百姓的动力在于能够以更为低廉的价格改善住房环境，这无疑是一场双赢。更何况，在库存较多的前提下，宝鸡出现了更多基础设施完善、特色鲜明的楼盘，这无疑对推进房地产业内在质量的提升起到了良好的推动作用。
在宝鸡打造“最具幸福感城市”的今天，幸福从何处体现？无外乎百姓的衣、食、住、行各个层面，而其中，“住”最能反映一定区域内百姓幸福指数的高低。从这一点上来说，去库存的重要意义不言而喻。
去年中央经济工作会议提出，用供给侧结构性改革来化解当前经济领域内的供求矛盾，推进我国经济健康持续增长，房地产行业去库存正是其中五大重点任务之一。可以说，库存去得好不好、快不快，不但事关百姓幸福，更直接关系到未来一段时期内经济发展的走势大局。尽管宝鸡房地产业库存已经被消化了三分之一，但我们仍应当清醒地看到，“大头”仍未被消化，未来房地产业发展中，只有百姓更认可，开发商更为面向市场，买卖双方才能形成良性互动，才能真正达到双赢的目的。
观点
宝鸡某地产经纪有限责任公司总经理张薇
买房不能有投机心理
从我目前接触的购房客户看，宝鸡90%以上的购房者都属于结婚、养老和改善居住环境的“刚需”范畴，也就是说，大部分人都更看重实际生活需求。去年以来，宝鸡买房者越来越多，去库存速度越来越快，还有一个重要原因就是宝鸡相较于西安、天水等周边城市，房价还存在一定的差距，市民担心未来房价有看齐的趋势。实际上，买房还是应该理性，有需要就买房，没有需要就等等看，不可抱投机心理。（孙海涛整理）
本文原载于兵马俑在线（www.wmxa.cn），转载请保留本链接，敬谢！
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