西安房价上涨开发商主动违约：宁愿双倍返还定金也要解除合同(6)

律师统计

40个案例中31个判决支持差价损失

近日，陕西海普睿诚律师事务所建筑与房地产业务部王阿丽、李平、郑婷3位律师对近年相关的国内40个案例进行分析，其中31个判决支持房屋差价损失，9个不支持。

法院支持房屋差价损失的情形

在裁判观点方面，支持房屋差价损失的判决理由主要有：

一、卖方违约后，买方应当采取适当措施防止损失扩大，如购买其他房屋等措施防止因房价继续上涨而导致损失的继续扩大，故法院会倾向于认定房屋差价损失期间，或者损失范围，再结合房屋差价损失鉴定，以确定损失数额。

二、综合考虑双方的过错程度、交付定金的数额、房屋价格上涨及当事人的合理预期，由法院酌情确定。

三、卖方根本违约，合同目的不能实现，买方诉请预期的可得利益损失判决支持。

四、当定金的双倍罚不足以平衡利益，并不足以弥补买方因违约而受到的损失，买方可主张房屋差价损失，法院考虑到签订合同时合理注意义务，过错程度、参考房屋面积及增值情况，酌情判定赔偿损失。

五、鉴于正常的房价波动属于商业风险，是买卖双方在订立合同时应该能够预见的，故卖方无权引用可预见性规则来限缩赔偿金额，更何况被告在故意违约更无权引用。但买方没有及时采取适当措施防止房屋差价的损失扩大，在确定赔偿具体数额时，卖方可适用减轻损失规则，也即具备正当性。

法院不支持房屋差价损失的情形

不支持差价损失判决中，理由包括：

一、房屋价值的评估程序有时不能客观地反映出双方房屋交接时的价值；房屋差价损失远超其订立合同时能够预见到的因违反合同可能造成的损失，不能认定为合理损失范围，法院可能会认定证据不足。

二、卖方违约，合同在起诉到法院之前已解除，合同从签订到解除时间间隔较短（房款已经退还给买方），加之在卖方未再次出售房屋的情况下，法院对房屋增值部分损失支持的可能性较小。

三、房屋可能存在一房二卖、抵押、查封等情形，法院需要判断买方是否善意、是否应当清楚知晓合同无法继续履行，并应采取措施及时止损，具体的损失数额法院结合评估报告综合判定。

四、买卖双方均有违约行为，若买方违约在先，则买方应对其违约造成的损失自行负担，房屋增值部分损失不予支持。

五、未对案涉房屋的现价值举证予以证明。

本文原载于兵马俑在线（www.wmxa.cn），转载请保留本链接，敬谢！

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