西安房价上涨开发商主动违约：宁愿双倍返还定金也要解除合同(7)

律师分析

房屋涨跌损失咋确定

对于房屋涨跌损失如何确定，王阿丽等3位律师分析，房屋差价损失属于合同履行后，买方可正常获得的履行利益。买卖双方约定买卖的房屋系特定物，不具有替代性，其履行利益应当考虑房价市场变化的因素，房屋增值形成的差价，该部分差价应认定为卖方的履行利益，即卖方的违约行为所造成的损失，应予以赔偿。房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：

第一，双方有约定的，从其约定；

第二，双方无约定，或不能协商确定的，参照以下方式：原则上，可比照最相类似房屋的市场成交价，与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。

第三，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失，以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

总之，在卖方违约的情况下，法院对房屋增值部分损失的认定是：在确定房屋增值部分损失存在的前提下，考虑买方的履约情况、审理期间房屋涨跌情况、卖方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失、扣除买方未采取措施不当扩大的损失等情形，同时结合房屋买卖合同约定的违约金数额进行综合判定。而在买卖过程中，买方在签订居间协议、房屋买卖合同等交易环节应当更加谨慎，尽量形成书面文件或签订补充协议，同时注意保留履约凭证，以防日后卖方违约时，买方可以通过法律手段要求卖方赔偿损失。

另外，北京德恒（西安）律师事务所律师万焦律师提醒买房者，在签订房屋买卖合同过程中一定要审查卖方是否有权处分交易房产，尤其要注意卖方不是房屋所有权人时，一定要审查委托代理手续的真实性；交易房产是否符合交易条件，是否存在抵押或司法查封等情形；买方自身是否具备购房资格以及是否具备支付能力等。

专家建议

多部门联合整治 维护房产诚信秩序

“去年中下旬开始，西安房价急剧上涨，卖方违约成风。”万焦说，该类案件爆发之初，我省司法实践中几乎没有关于明确支持房屋上涨差价损失案例，各方签订的房屋买卖合同中约定的违约金极低，违约者没意识到违约成本之大，有违约者不仅不按合同支付违约金甚至态度恶劣。目前，已有不少法院不仅支持上涨差价，还支持守约方支出律师费用，甚至支持继续履行合同且判决违约方承担合同约定的违约金。

违约有较大利益可图

郑婷律师认为，目前违约成风主要还是高涨的房价和违约成本差距较大，违约有较大利益可图。她说，以近期的部分判例数据分析来看，外省大部分还是支持的，但具体到个案，法院裁判依据还是看当事人的证据。首先守约方需要主张差价损失；其次证据是否充分；最后法院一般会结合买方的履约情况、卖方能预见的因房价上涨而产生的损失、买方是否采取适当措施防止损失扩大，房屋买卖合同约定的违约金数额并结合房屋差价损失鉴定进行综合判定。

法院对此类纠纷判决结果并不一致，她认为主要还是个案的证据是否充分。她建议，买方要注意保留书面材料；签合同时，明确约定网签、交房、过户具体时间；明确设置违约金、定金条款、解除条款等；买方也应严格按合同约定履行义务，即首先自己不违约，再及时按合同约定的履行期限向违约方发出书面通知，要求卖方履约，并固定上述证据。

另外，即使购房者选择通过法律途径维权，这也是成本极高的维权方式。

本文原载于兵马俑在线（www.wmxa.cn），转载请保留本链接，敬谢！

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