前五月西安房租上涨近5% 租金回报率却降至历史新低(2)

上涨的房租跑不过房价，房价可能存在泡沫风险

对于西安房租上涨的原因，国家统计局西安调查队指出，去年以来，西安大力实施人才优先发展战略，放宽落户政策，大量“新西安人”不断涌入，促使住宅需求明显增加，特别是年轻人迫切需要解决住房问题，一定程度上推高了房屋租赁价格，与不断攀升的西安住宅销售价格相比，租赁住房也暂时能解决他们的刚需。

房价上涨，也被认为是房租上行的推手之一。陕西省房地产研究会会长王圣学表示，上涨的房价让一些购房者望而却步，导致“买转租”增多，同时各种维修费、人工费提高，也让租赁成本有所增加，都在一定程度上推高了房屋出租价格。

数据显示，今年5月，西安新建商品住宅销售价格同比上涨11%，已连续15个月涨幅超过10%，今年1-5月，新建商品住宅销售价格累计同比上涨11.2%。与高企的房价相比，虽然房租也出现上涨，但涨幅相对低了不少。

由于房价涨幅超过房租，西安房屋出租回报率也在走低，创下了历史新低。7月5日，易居房地产研究院发布的《50城租金收益率研究报告》显示，今年二季度50城租金收益率为2.6%，最高的哈尔滨超过4%，最低的厦门仅有1.2%。西安租金收益率为2.3%，排在50个城市的第30位。值得一提的是，去年二季度的报告中，西安租金收益率为3.3%，排在各城市第17位。

华商报记者发现，目前银行两年期定存基准利率为2.1%，三年期为2.75%，对比2.3%的租金收益率，相当于现在买房出租，收益已不及三年定存，勉强还能跑赢两年定存。

有行业人士回忆，西安房租收益的黄金年份是2010年以前，回报率一度达到8%-11%，随后就出现下降，2014年更跌至3.8%。前两年，开发商为了去库存以价换量，房租收益率也回升至4%以上。去年开始，租金回报又重新进入下降通道，2.3%相当于已到了历史新低。

国家统计局西安调查队也认为，房屋出租回报率低是西安房屋租赁市场的问题之一。以一套70平方米住房为例，销售价格按每平方米一万元计算，成交价格为70万元，而同样面积房屋出租，租价以1500元计算，需要39年才能收回成本。加之银行利率（以一年期银行存款利息1.75%计算，年利息收入为12250元）、房屋折旧费、大修基金、家居配套设施投入等各项租赁成本，及租赁空档期，房屋出租回报率偏低可见一斑。

对于一些位置不太好的房子，有些100平方米左右的房子，市价已经达到120多万，但是月租金也就在1600元左右，这样算下来，收益还不如购买理财产品。

易居研究院研究员沈昕表示，我国部分城市长期以来租金收益率偏低，这主要是由于房价涨幅过大，租金上涨速度小于房价上涨速度。而租金反映房屋的使用价值，是市场的真实需求，房价与租金的背离，也提醒市场房价可能存在一定泡沫的风险。

本文原载于兵马俑在线（www.wmxa.cn），转载请保留本链接，敬谢！

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