签订合同时约定房价是6110元一年多后去交款时开发商说要涨价(4)

2021-01-20 18:41　　华商网-华商报　　字号：T|T

北京市安理(西安)律师事务所律师赵媛：两份协议均为当事人真实意思表示成立且生效

双方签定的合同和协议从内容上说，对于房屋买卖双方的权利义务进行了明确规定，从效力上说，买卖双方基于真实意思表示签订，合法有效。因而买卖双方均应严格按照合同履行。而国力公司主张每平方米6110元变为每平方米7600元是对房屋买卖合同的单方面变更，未征得骞先生同意，不发生效力。

另外，当事人约定的付款时间为“安置款到达骞先生账户三日内”，国力公司在签订合同时就明知该时间具有不确定性，仍使用该不确定的时间就应当按照约定履行合同。另外，国力公司与骞先生签订商品房买卖合同时其相信骞先生作为拆迁户具有购买能力，为了促成交易，在骞先生仅支付定金的情形下愿意签订房屋买卖合同，国力公司现不履行交房义务是由于房价上涨的因素，整个交易过程并不存在重大误解，其应当基于民法的诚实信用原则交房。

本案中，国力公司在与骞先生明确约定买卖合同中的权利义务后，仍不按约收取房款、交付房屋的行为已经构成违约，其不应当因违约行为而获益。一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若问题的解释》第二条的规定，认定本案买卖合同无效，使国力公司在违约中获益，违背了会议纪要的精神。

综合前述，本案当事人约定的买卖合同成立且生效，骞先生按照约定履行买方义务，而国力公司不接受房款、不交付房屋的行为构成违约。

陕西仁和万国律师事务所律师梁涛：骞先生可提出赔偿损失的请求

对于合同纠纷案件应先审查合同是否成立并发生法律效力，然后再考虑合同履行及违约问题。

在本案中，骞先生与国力公司于2018年12月31日签订了《商品房买卖合同》，同日，双方还签订协议，该协议应认定为《商品房买卖合同》的补充协议。《商品房买卖合同》及协议应于自双方签字、盖章之日起成立。但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，因国力公司自签订合同之日至起诉前仍未取得商品房预售许可证，故该《商品房买卖合同》及协议应认定为无效合同，合同无效的法律后果是对于未履行的义务不再履行，已经履行的义务能够返还的返还，不能返还的折价补偿，故骞先生无权向国力主张继续履行合同。对于骞先生支付给国力公司的定金，因定金合同为《商品房买卖合同》的从合同，故该合同亦属于无效合同，骞先生无法向国力公司主张双倍返还，但骞先生可向国力主张返还定金。

如果国力公司系故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效的，骞先生可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求国力公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。在本案中因骞先生未支付购房款，故骞先生只能向法院提出赔偿损失的请求，该损失为缔约过失责任，故在损失的判定上要区分签订合同双方的过错，该损失的范围可能包括因缔约过错导致的房屋差价。

记者卿荣波

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