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西安限购令下房产能否投资 5年收益三成才划算

2011-03-04 09:47  兵马俑在线  字号:T|T

西安限购令出台,让市民郭先生一下子有些不知所措了。“实际上,我过去收益最大的投资,就是来自房地产市场。”

郭先生是商人,名下已经有两套房产了,“当时的两套房子,都翻番了。”但限购令的出台,对他的房产投资“生意”影响较大,“现在的生意不好做,房产也不好投了。”对此,业内人士建议,西安地铁将开通,地铁沿线的商铺可适当关注。

预测

升值空间还有暴利空间不再

实际上,这并不只是郭先生一个人的困惑,“可以说,我周围很多人都面临这样的问题。”中阳财富管理顾问有限公司首席讲师刘彦介绍道,“从我所接触的高端投资客户来看,至少有60%以上在自己的投资组合当中有房产投资的配比。至少这部分人群可能需要调整一下投资思路了。”

西安的房产还有没有投资价值,还能不能“投”?刘彦的回答是,“没有不好的市场,只有不好的时机。限购令同时把投资和投机都限制住了,但是从长远看,投机肯定会被抑制,但投资的机会则长期存在。”在刘彦看来,西安地产还不算高,目前只是趋于平稳,升值空间还有,但暴利空间一定没有了。“自2月25日限购令出台至今,我们只成交了四套房子。”西安强源置业有限公司销售部经理吕林介绍说,“现在看,限购令让大家在心态上有了影响,更趋于观望。近两月甚至上半年,可能都会受到影响。”但吕林认为,西安房产仍有升值空间。

算账

房产升值未到三成不如存五年定期

房地产目前究竟能否投资?投资房产的收益率是一个重要的参考指标。

记者就此算了个账,目前在西安市区购买一套100平方米商品房,以6000元/平方米价格计算,需要60万元左右。如果考虑贷款,按照首付三成18万元,贷款42万,以6.6%的基准利率按揭贷款20年还清,采用等额本息方法计算。那么,利息总额为33.75万元,假如5年后房屋成功出售转手,只算5年时间的还款额约为18.94万元,其中利息约为12.94万元,占房价的21.56%。如果加上交易的税、费等,粗略估算持有成本占房价的23%左右。

也就是说,在西安,对于首次购房自住的人来说,如果5年后需要换房或者转手房屋,房价需要至少上涨23%才能覆盖其间所产生的费用成本。

需要注意的是,这个计算已经忽略购房首付资金和其间月供资金放在其他投资渠道所产生收益的机会成本。而如果同样60万元,即使存银行,按照5年定期计算,年利率为5%,5年的收益率为25%。如果购房者全部是自有资金,那么5年当中,如果房价不能有25%的涨幅,那么这笔投资与储蓄比显然就不划算。再考虑房屋交易的相关税费,房价涨幅至少应该在27%以上。

建议

投资方向可关注地铁沿线商铺

“未来房产投资的选择,肯定会有一定的变化,总面积,尤其户型、面积配比这块会有结构性调整。”谈及限购令下西安房产投资将转向何方,吕林如是判断,“相对来说50—60平方米的小户型可能会受到欢迎,毕竟这样的户型,在房产税推开、房贷利率上调的背景下,有利于出租,同时也便于投资者购买。”

当然,商铺等也会引起资金的关注,当限购令将部分资金阻挡在住宅市场之外,这些资金很可能转战商铺等。此外,西安地铁今年将通车,这对沿线商铺的投资价值会有所提升。“不过,商铺的投资门槛可能更高,尤其商业环境能否支撑商铺,故需要投资者谨慎判断。”吕林提醒道。

深圳房产资深人士半求说得更为明确:“就目前的态势来看,房产投资当中,或许只有商铺还有投资价值,而住宅相对来说,已经到可以考虑出手的时候了。”在半求看来,进行房产投资最重要的是要考虑稀缺性。

“如果有30—40万元的闲钱,在其他方面的保障都已经比较齐全的情况下,我可能会建议他去参与基金投资,或者信托产品的投资。至于房产,只有价格回落平稳,才会出现好的时机。”刘彦认为目前不是投资房产的时机。

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