2012年，汉中楼市的转折年？

2012年也许是汉中楼市的“转折年”，此过程可能会“波澜壮阔、跌宕起伏、风云变幻、惊心动魄”。在此，我们以热点问题为研究对象分六部分来前瞻，仅供大家参考。

一、买方市场正式到来，普通商品住宅市场竞争将异常残酷。

买方市场最本质的特征是“供过于求”。前几年由于房子紧缺带来房价上升，加之投机炒作产生的“虚假需求”和惧怕大涨价产生的“超前需求”（如给未成年子女“囤房”），以及信息不对称对民众的忽悠，导致房地产市场病态亢奋，各行各业的老板一窝蜂地转型作开发商。经过这几年的疯狂发展，目前汉中楼市已供过于求；而且存量房数量庞大，这可从许多“次新房”小区的“亮灯率”略见一斑。

据我们不完全统计，当前市区已取得土地使用权的待开发商品房用地，至少可供汉中6年消化，这还不包括保障性住宅对客户的分流。而一些郊县的形势也并不容乐观。由于后市悲观，先前炒房者可能会因资金问题抛售，这将加大供应量。

由此可见，汉中楼市的买方市场已正式到来，而且它的到来除了与保障房的强力建设外，与其它调控政策关系很小，因此“供过于求”正成为汉中楼市最核心的病因。

二、宏观调控持续进行，等待“救市”可能失去“自救”时机。

多年来由于调控不当，房地产业已成为中国社会矛盾和经济问题最集中最激烈的领域。从当前的国情来看，明年继续进行调控基本上是铁定的，不可能放松房地产调控。

在这种情况下，本土开发商如果还在坐等政府“救市”，那么很可能失去“自救”时机，把自己推向更加被动的境地；更何况“供过于求”的核心病因也不是轻易能救的。其实当前已错失了“自救”的最佳时机，再拖只能是“错上加错”；尤其是产品力弱、资金链紧张的开发商，若仍死守计划经济时代“成本＋利润＝价格”的定价思维，那只会越拖损失越大。

根据我的经验，我认为当前开发商应注重三点：一是不要认为做生意必须要赚钱，有时为赢得以后的市场机遇或防止亏得更多暂时亏一些是很值得的；二是资金链紧张、产品力较弱的开发商绝不能“硬扛”，硬扛只会让自己落到万劫不复的境地；三是如果要降价，一定讲究策略，要注意一次到位、大张旗鼓，挤牙膏、遮遮掩掩会让促销“失灵”。

三、商品房和经适房间的混战将打响。

2011年，汉中保障房建设力度空前，各大项目动工仪式此起彼伏。截至10月底，在建保障性住房29994套217.03

万㎡，分别占目标任务的109.47%和114.81%。保障性住宅中，对商品房冲击最大的经适房，其次是限价房。这些房源在2012年将集中上市，这无疑对楼市形成巨大冲击。同时2012年的楼市竞争将呈混战状态，表象有三：一是商品房之间的大战，二是经适房之间的大战，三是中低端商品房和经适房之间的大战；可以预见，这场楼市大战将会非常惨烈。

四、“现房销售”和“停工缓建”将大量出现，楼市进入深度博弈。

由于2012年楼市竞争将异常惨烈，而且没有足够的市场博弈期，客户很难走出观望，这将产生两种局面：一是对于许多已动工项目而言，纵使资金链再紧张但由于难以停工，所以只好熬成“现房销售”；二是对于刚动工或动工后资金链难以为继的开发商，可能会通过“停工缓建”来应对危机。这种情况当前已初露端倪，许多原本计划开工的项目后来不敢动工了，而且这种局面将在2012年将会加剧。

五、“大盘时代”率先在市区到来。

近一两年来汉中市区的大盘日渐增多，如中青国际、汉中世纪城、汉江新城、建昌卡斯迪亚、恒大汉中城等，进入2012年后，汉中的大盘将会进一步增多。据我们不完全统计，占地在300亩以上的项目有：汉南领秀、金泰滨江花城及其后续项目、中交集团项目、汉水新城，以及保障房小区光辉社区等。而且许多郊县也正在迈向“大盘时代”，如勉县的凯旋华府、缙颐阳光城。

汉中市区的年销售量约10000套，有10个大中型开发商就足以供应，但当前汉中市区有项目的开发商多达50个左右，已明显偏多。而且未来随着小幅土地的减少，房地产市场的薄利化和规范化，小规模粗放型开发商将很难生存。因此，2012年后楼市将渐入“寡头垄断”格局，小规模粗放型开发商在本轮调控中出局后将很难“东山再起”。

“大盘时代”是房地产发展的必然趋势，“寡头垄断”是市场结构的必经周期，这是不可抗拒的。那些理念土、能力差、规模小的开发商与其被市场淘汰，还不如激流勇退，早作打算，主动转型。

六、主要郊县住宅已供过于求，资金链断裂的开发商将会成批出现。

2012年的部分郊县楼市竞争并不一定比市区弱，尤其是勉县、南郑（周家坪）、城固和洋县四个平川县，这段时间许多开发商的日子将相当难过，特别是产品粗糙和摊子铺得过大的开发商。

略阳、宁强和西乡的房地产市场相对来说会稍稍好一些，但也不容乐观，因为观望是会“传染”的。略阳由于人稠地狭，供应一直不是很充足，虽有调控影响，但毕竟不及供过于求的杀伤力。宁强供过于求的迹象不太明显，但随着羌城春天、羌州新城等楼盘的推出，后市竞争日趋激烈。西乡楼市相对孤立，流入市区的客户很少，从镇巴流入的客户较多，不过仍因供应量过大，所以境况稍好于洋县和城固。

市场自身的供过于求，加之调控的影响，2012年中汉中主要郊县也将迎来前所未有的竞争，资金链断裂的开发商将成批出现，而能在本次市场“洗礼”中坚持下去的开发商，日后会将迎来更多的发展机遇和更多的挑战。

（文/陕西汉相房地产营销代理有限公司宁志俊）

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